Não só os empréstimos hipotecários poloneses se tornaram mais caros

Nos EUA, após o aumento das taxas de juros, a parcela de um novo empréstimo aumentou 50%. Para efeito de comparação, a parcela do empréstimo polonês aumentou em um período semelhante em quase 80%. Só que nos EUA os empréstimos imobiliários são concedidos com uma taxa de juros fixa, o que significa que apenas os novos tomadores pagam mais. Apesar dos empréstimos mais caros, a demanda por uma casa nos EUA continua alta.

Nos EUA, um empréstimo de taxa fixa é padrão

Um típico empréstimo hipotecário americano é emitido a uma taxa de juros fixa por todo o período de 30 anos. Esta é uma grande diferença em comparação com os empréstimos na Polónia, que são concedidos com uma taxa de juro variável ou agora cada vez mais frequentemente com uma taxa fixa por um período de 5 anos. A situação em que a taxa de juros não muda ao longo do período do empréstimo significa que os clientes refinanciam voluntariamente os empréstimos quando as taxas de juros caem. Desta forma, eles reduzem a taxa de juros para todo o período de reembolso restante. Porém, quando as taxas começam a subir, tal mecanismo leva à “concretização” do mercado – os donos de casas com crédito barato não querem vendê-las por medo de perdê-lo. Isso reduz significativamente a oferta de apartamentos e casas do mercado secundário, que representa 85%. vendas nos Estados Unidos (15% é o novo mercado imobiliário).

A taxa de juros média atual sobre novas hipotecas nos EUA é de 6,8%. (taxa de juro oficial O Fed é de 5-5,25 por cento.) em comparação com níveis abaixo de 3% ainda disponíveis em 2021. Isso significa que a parcela mensal da hipoteca está atualmente em torno de 3. dólares, assumindo 20 por cento. adiantamento e um preço médio de casa de US $ 0,5 milhão. As parcelas desse empréstimo aumentaram em 50%. em comparação com a taxa de menos de 2%.

Para efeito de comparação, a taxa de juros sobre novos empréstimos hipotecários na Polônia está atualmente em torno de 9%. (à taxa de juro NBP no valor de 6,75 por cento.). Começou a crescer na Polónia com o início do ciclo de subida das taxas de juro. Subiu de cerca de 2,5 por cento. em agosto de 2021 para 9%. a partir de hoje, o que significa um aumento de 0,5% na prestação de um empréstimo médio no valor de PLN 30 milhão por 80 anos. 

Construtores de casas estão ganhando apesar da queda dos preços

Nos EUA, estamos lidando com um aumento na taxa de juros de novos empréstimos, enquanto o preço das casas está caindo. E, paradoxalmente, as ações das construtoras residenciais estiveram entre as de melhor desempenho deste ano. Tal deve-se ao facto de ainda existir uma forte procura de novas habitações, suportada por fatores demográficos. E a oferta e o estoque de casas novas no mercado são limitados. O mecanismo descrito acima, por outro lado, desencoraja os proprietários de casas com empréstimos mais baratos a vendê-las, o que limita a oferta no mercado secundário. Estamos lidando aqui com uma anomalia de mercado porque se olharmos para indicadores mais amplos do que habitação REITs (AVB) à infra-estrutura (PAVE), bem como o preço da madeira usada para construir casas nos EUA, não registraram tais aumentos. No entanto, esses setores provavelmente já passaram do pior, à medida que as taxas de juros se aproximam dos níveis de pico e a economia dos EUA permanece à prova de recessão.

O S&P Homebuilders Select Industry Index subiu 20% este ano, o dobro do amplo índice S&P 500. superior ao nível mais baixo em 40. As vendas mensais de novas casas aumentaram 2022%. superior à baixa de 25 e 2022 por cento. acima da média de longo prazo. Embora os níveis de estoque disponíveis estejam no menor nível em um ano em 5 meses. Os preços médios de venda caíram para $ 8 como resultado de uma maior participação de compradores de primeira casa (geralmente menores e mais baratos). Por outro lado, as vendas de casas existentes caíram 420%. em comparação com o ano anterior e é de 000 por cento. abaixo da média de longo prazo. Grandes desenvolvedores, como Pulte e DR Horton, obtiveram ganhos, mas ainda estão preparados para tempos incertos, com seu P/L atualmente abaixo de 30x.

Sobre o autor

Pawel Majtkowski - analista eToro no mercado polonês, que compartilha seus comentários semanais sobre as informações mais recentes do mercado de ações. Paweł é um especialista reconhecido em mercados financeiros, com vasta experiência como analista em instituições financeiras. Ele também é um dos especialistas mais citados na área de economia e mercados financeiros na Polônia. Ele se formou em estudos de direito na Universidade de Varsóvia. Ele também é autor de muitas publicações na área de investimentos, finanças pessoais e economia.