Como Warren Buffett investe em imóveis e por que ele prefere ações?

“No caso dos meus investimentos imobiliários, eu só pensava no que os imóveis poderiam produzir e não me importava nem um pouco com a sua valorização no dia a dia”, lembra. Warren Buffett, que mora na mesma casa em Omaha desde 1958. E ele não é fã de investimentos imobiliários, e reunimos seus argumentos a favor e contra.

Neste artigo você vai aprender:

• Como Warren Buffett investe em imóveis?
• Quanto Buffett ganhou com seus imóveis?
• Por que o Oráculo de Omaha prefere ações a imóveis?
• Quais são as desvantagens do mercado imobiliário, de acordo com Buffett?

Como Warren Buffett investe em imóveis?

Você já ouviu falar dos palácios de Warren Buffett? Sobre os arranha-céus e shoppings que ele possui? Sobre sua ilha particular? Sobre o portfólio de prédios de apartamentos? NÃO? Exatamente. O lendário investidor sempre preferiu ações a outros ativos, incluindo imóveis.

Principal acionista Berkshire Hathaway (BRK) Ele comprou sua casa em Omaha em 1958 por aproximadamente US$ 32. USD e mora lá desde então. Por um tempo, ele teve uma casa de férias em Laguna Beach, Califórnia, comprada por US$ 150. USD em 1971, mas o vendeu em 2018 por aproximadamente USD 7,5 milhões. E essa é basicamente toda a aventura do Oráculo de Omaha com o mercado imobiliário. Bem, houve outras duas aventuras, mas falaremos mais sobre elas depois (em detalhes).

Em 1958, Warren Buffett comprou esta casa em Omaha por US$ 32 mil, que ele ainda possui (hoje vale US$ 650 mil).

Se ele dormisse no sofá de Charlie Munger e investisse esses fundos na Berkshire Hathaway, ela valeria US$ 1.2 bilhão.

Lição: Não compre imóveis. foto.twitter.com/jTrvfqLII8

—Trung Phan (@TrungTPhan) 14 de fevereiro de 2023

Como de costume, Buffett ganhou um bom dinheiro com a propriedade em Laguna Beach — à primeira vista, mas será que isso é verdade? A taxa de retorno desse investimento foi de aproximadamente 4%, ou aproximadamente 900% em média ao ano. Mas levando em conta os custos de manutenção de uma casa de 15 metros quadrados nos EUA por 400 anos, pode-se estimar uma média de cerca de 47% ao ano. Enquanto isso, o CAGR para investimento em Índice S&P 500 O retorno total para o período de 1971 a 2018 é de aproximadamente 10,36% ao ano.

Então parece que Buffett se saiu muito bem em sua residência de verão. Mas, apesar disso, ele não gosta de investir em imóveis e, quando esse assunto voltou à tona na Assembleia Geral Anual da BRK deste ano, ele mais uma vez desencorajou o concreto, tão amado pelos poloneses. Por que Buffett desaconselha investimentos em imóveis?

“O mercado imobiliário é mais difícil do que as ações”

Durante uma sessão de perguntas e respostas na assembleia geral anual deste ano do veículo de Buffett em Omaha, alguém na plateia perguntou a Buffett sobre imóveis (AQUI uma transcrição do evento pode ser encontrada). E ele respondeu que:

“Quando se trata de imóveis, é muito mais difícil do que ações em termos de negociação do negócio, do tempo envolvido e do comprometimento com o processo de propriedade.”

Ele admite que há momentos em que é possível encontrar uma pechincha no mercado imobiliário, mas o problema é que as ações geralmente são mais baratas e "muito mais fáceis de negociar".

Curiosamente, Buffett revelou que nos últimos anos de sua vida seu parceiro de negócios Charlie Munger Ele atuava no ramo imobiliário e fez “algumas transações”.

Mas ele jogava um jogo que lhe interessava. Mas acho que se você lhe tivesse perguntado aos 21 anos se ele preferia passar o resto da vida em ações ou no mercado imobiliário, ele teria escolhido ações sem hesitar. Há muito mais oportunidades no mercado de ações do que no mercado imobiliário. – argumenta o Oráculo de Omaha.

Buffett explica que, na Bolsa de Valores de Nova York, transações no valor de bilhões de dólares podem ser conduzidas de forma completamente anônima e concluídas em cinco minutos.

No mercado imobiliário, quando você fecha um grande negócio com um credor com dívida alta, depois de assinar o contrato, você passa para a próxima fase. Aí as pessoas começam a negociar cada vez mais. É um jogo totalmente diferente. E, até certo ponto, um tipo diferente de pessoa gosta de jogar esse jogo. – alerta Buffett.

O lendário investidor lembrou que em 2008 e 2009, oportunidades de transações imobiliárias surgiram para ele e Munger, mas:

"Ea quantidade de tempo que levaria comparado a fazer algo inteligente e provavelmente melhor no mercado de ações era simplesmente incomparável. Em uma transação imobiliária, cada frase conta. No mercado de ações, se alguém quiser vender 20 ações da Berkshire ou de qualquer outra empresa e nos ligar e o preço estiver bom, faremos isso em cinco segundos. E a transação é sempre fechada. […] Acho que é muito melhor quando as pessoas estão prontas para pegar o telefone e você pode fazer negócios que valem centenas de milhões de dólares em um dia.” – argumenta Buffett.

“Ao comprar um imóvel, concentre-se na sua produtividade futura”

Vale lembrar também os dois investimentos imobiliários de Buffett, que ele admitiu em 2014. na lista aos acionistas da Berkshire. Um era um investimento no campo, o outro em uma cidade grande. Ambos ensinaram algo importante a Buffett.

Em Nebraska, os preços dos produtos agrícolas subiram rapidamente entre 1973 e 1981, impulsionados pela crença generalizada de que uma inflação galopante estava chegando e pelas políticas de empréstimos de pequenos bancos. O que aconteceu depois?

Então, a bolha estourou, com os preços caindo 50% ou mais, devastando tanto os agricultores endividados quanto seus credores. As consequências da bolha levaram à falência cinco vezes mais bancos em Iowa e Nebraska do que durante a nossa recente Grande Recessão de 2008. – Buffett relembra.

Depois que a poeira baixou, em 1986, Buffett comprou uma fazenda de 400 acres a 50 quilômetros ao norte de Omaha por US$ 280 — significativamente menos do que o banco falido havia emprestado alguns anos antes.

Eu não sabia nada sobre como administrar uma fazenda. Mas tenho um filho que adora agricultura, e com ele aprendi quantos alqueires de milho e soja a fazenda poderia produzir e quais seriam os custos operacionais. Com base nessas estimativas, calculei que o retorno normalizado da fazenda naquela época era de cerca de 10%. E imaginei que, com o tempo, a produtividade aumentaria e os preços das safras também. Ambas as previsões se confirmaram. – Buffett relembra.

Claro, a fazenda teve seus anos ruins (em termos de rendimento), mas também alguns anos excepcionalmente bons, e a família Buffett nunca esteve sob pressão para vender a propriedade. Nos 28 anos desde sua compra, a fazenda triplicou seus lucros e valia cinco vezes o que Buffett pagou por ela.

Em 1993, Buffett teve como alvo uma propriedade comercial na cidade de Nova York, adjacente à Universidade de Nova York, que estava sendo vendida pela Resolution Trust Corp. após o estouro da bolha de crédito.

Assim como a fazenda, o retorno atual sem alavancagem da propriedade era de cerca de 10%. Mas a propriedade era mal administrada e seus lucros teriam sido impulsionados pelo aluguel de algumas unidades vagas. Mais importante ainda, o maior inquilino, ocupando cerca de 20% do espaço, pagava cerca de US$ 5 por pé quadrado, enquanto os outros inquilinos pagavam em média US$ 70. Deixar aquele contrato de locação favorável aos inquilinos expirar em nove anos certamente teria aumentado significativamente os lucros. A localização da propriedade também era excelente: a NYU não ia a lugar nenhum. – Buffett relembra.

Um investidor de Omaha se juntou ao grupo de investidores que comprou a propriedade. Muitos anos depois, em 2014, ele pôde se gabar de um lucro substancial, mas... ele nunca tinha visto a propriedade. Em uma carta aos investidores da BRK, Buffett enfatizou que seu foco ao fazer esses investimentos era a produtividade futura dos ativos.

No caso dos meus dois pequenos investimentos imobiliários, pensei apenas no que os imóveis poderiam render e não me importei nem um pouco com a avaliação diária deles. […] Não me lembro do que as manchetes ou os comentaristas diziam na época. Apesar da euforia, o milho ainda estava crescendo em Nebraska e os estudantes estavam migrando para a NYU. – ressalta Buffett.

O Oráculo de Omaha destacou uma diferença fundamental entre dois pequenos investimentos imobiliários e um investimento em ações.

“O mercado de ações fornece avaliações minuciosas de ações, enquanto eu nunca vi uma avaliação da minha fazenda ou do meu imóvel em Nova York. […] Durante o extraordinário pânico financeiro que ocorreu no final de 2008, nunca pensei em vender minha fazenda ou meu imóvel em Nova York, embora uma grave recessão estivesse claramente se aproximando.” – Buffett relembra.

Aplicativo? É mais fácil ter imóveis nas mãos, na carteira – o próprio Buffett admite isso. Na carta citada, ele recomendou que os investidores mantivessem as ações em suas mãos o mais firmemente possível, assim como mantivessem imóveis – assim eles seriam capazes de superar o ruído do mercado e os momentos de pânico de venda nos mercados.

Em resumo, Warren Buffett prefere ações a imóveis, embora também tenha conseguido ganhar dinheiro com estes últimos.

Na sua opinião, o mercado imobiliário tem diversas desvantagens sérias:

• Negociações difíceis na hora de comprar/vender;
• Custo de vida;
• Demorado;
• Menos oportunidades que o mercado de ações;
• Baixa liquidez;
• Incapacidade de conduzir transações anônimas.

Buffett disse muitas vezes, em diferentes ocasiões, que um investidor deve comprar uma propriedade durante sua vida: a casa em que ele ou ela mora. E por um preço de banana. E quando perguntado por que não comprou algo mais impressionante, ele respondeu: "Estou feliz aqui, então por que deveria me mudar?"

Você ouvirá Buffett ou, como a maioria dos poloneses, adorará o concreto? A escolha é sua.